森トラスト総合リート投資法人(8961)の株価を分析する～高配当（分配金）は高利回りなのか？～

１．森トラスト総合リート投資法人とは？

ヒルズ族という言葉が一時期注目されていましたが、六本木ヒルズはとても有名ですね。

こういった有名ビルなどの開発を手掛けている、森グループのグループ会社です。

リートとつく通り、出資者からお金を集めて、東京都心部中心にオフィスビル、商業施設などを手掛ける総合型リートです。

オフィスビルだと、東京汐留ビル。ホテルだと神戸のホテルオークラに出資。

商業施設であればイトーヨカドーなどにも出資しています。

２．リートの運用スタイル

ホームページには収益性、成長性、安定性を重視したポートフォリオの形成とあります。

最近のニュースでは新橋駅前MTRビルのテナントが退去に伴い、売却 or テナントの募集とあります。

オフィス需要の低迷もありますが、一等地にビルを所有しているので柔軟に対応する方針です。

ポートフォリオに占める資産の割合が東京汐留ビルディングが大きいため、一部を譲渡することによりリスク分散を図っています。

当たり前の事ではありますが、稼働率の高い物件にも投資を行っています。稼働率は99.3%ととても高いです。

ここ数年の投資資産の推移を見る限り資産額は微増ないしは横ばいですので、投資効率を考えてすこしづつ入れ替えをおこなっているようです。

３．森トラスト総合リート法人の分配金はお得か？

直近の分配金は以下の通りです。

予想分配金 6,392円

2020年度 　7,707円

2019年度　7,494円

不動産投資系の会社を見ると、どの会社も東京都中心戦略で、一様に同じ事をしているので評価が難しいですね。

そこで、不動産投資をおこなった場合の利回りと比較してみてみます！

株価は現在150,000円（端数省略）です。

不動産に置き換えるため、1,500万円の1Rマンションに置き換えてみます。

不動産投資の本なんかを読むと表面利回りは10%あると良いが、安全圏を考え12%の物件を狙えなんてあります。

とりあえず10%で計算していきます。

150,000円の10%表面利回りとすると、15,000円の利益となります（経費が含まれているので、これから減じていきます！）。

費用として・・・

１）賃貸管理費用：15,000 x 0.05 = 750円(賃料の5%で計算）

２）ローン金利　：150,000 x 0.03 = 4,500円(投資用ローン金利3%として計算）

３）管理費・修繕積立金：150 x 12か月 = 1,800円　

（1,500万円の物件を想定し仮に15,000円とすると1/100は150円）

４）固定資産税　： 15,000 x 0.03 = 4,500円　（3%として計算）

５）所得税　：　3,450 x 0.05 = 170円 (一番低い税率5%で計算）

＊大雑把な計算であるため、細かいところは目をつむって下さい。

表面利回りから1)から６）を減じると、3,280円となる。

150,000円の投資であれば2.2%の利回りである。

2021年の現時点で不動産相場は上昇相場からやや下がりといった状況です。

表面利回りが高いマンションを東京で探すと、良くて7%といったところです。

現実的に見て表面利回り10%は優良物件です！

では分配金と比べてみるとどうでしょう？

予想の6,392円の分配金から税金20%を減じると5,113円となり、利回り3.4%となります。

テレワークの影響により、オフィス需要は苦しい状況ですがそれでも2.2%を上回ります。

少し前の良い状況の年であれば4.1%となり、さらに好条件です。

単純に不動産投資を自分で行うよりも効率が良い事になりますね。

しかも、東京の好立地に少額から投資ができます。

もちろん不動産投資のメリットは銀行からお金を借りる事ができるというところにあります。

株式投資は長期保有のスタンスであれば、キャッシュがなければできないので、資金以上の長期投資は簡単にはできません。

株式投資は長期保有のスタンスであれば、キャッシュがなければできないので、資金以上の長期投資は簡単にはできません。

４．森トラスト総合リート法人の将来展望とまとめ

東京の高額資金が必要な好立地に投資ができるのは森トラスト総合リート法人を利用する最大のメリットでしょう。

先に不動産投資を自分でした場合にかかる費用に、マンション管理費の項目や賃貸管理費などがありましたが、実際は森グループの会社が取り扱っているため、こういった費用も実質利益となります。

分配金と不動産投資をした場合の想定利回りとの比較を基準とするのであれば、今は割安であると評価できます。

仮に2.2%を基準にするのであれば、3.4%の分配金利回りは2.2%の1.5倍ですので、150,000万円の1.5倍、225,000円が適正価格となります。

もちろん、不動産投資には空室リスクや、維持費などの費用がかかるので一概には比較できません。

この部分も加味すると225,000円よりも上がってもよいのではないでしょうか？

＊株式投資は自己責任です。投資判断は十分に注意して行って下さい。