“マンションは10年で買い替えなさい”住宅ローンは最強？

タイトルを見る限り「不動産投資の話だから、多くの方には関係ないでしょ？」となりそうですが、本書は住宅、特にマンションの購入を検討されている方対象の指南書です。

以前、別の記事にも書きましたが、住宅ローンを使った不動産投資という意味では、

私の考え方にも合致していますね。

＊参考：賃貸、持ち家どっちが得か？→→

https://kclaboratory.com/wp-admin/post.php?post=681&action=edit

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１．住宅ローンで家を買うメリット

・住宅ローンは投資用のローンより安い金利でお金を借りられる。

変動金利であれば1%以下ですし、固定金利でも2%以下です。

投資用ローンですと1.5～4%ほどの金利となります。

・住宅ローン控除が受けられる。

条件はありますが、控除を受けられれば最大200万円分の税金が控除されます。

・賃貸物件に住むとお金はでていくだけだが、持ち家は資産形成になる。

ファミリータイプの物件に住んだとしましょう。

毎月10～20万円の賃料を払う必要があり、このお金は返ってくることはありません。

仮に賃料を15万円として、本のタイトル通りに10年同じ物件に住んだとすると、

1,800万円の費用がかります。

加えて、礼金、敷金、更新料などもかかりますので、ざっくり2,000万円といったところでしょうか？

持ち家であれば、毎月かかる費用として管理費と修繕積立金(1～3万円程度）、

毎年かかる費用として固定資産税（物件の評価による）、

マンションの購入、売却時にかかる費用などがあります。

先に計算した賃料の場合の総費用2,000万円のマンションを購入したとして計算してみますと。

Ⓐ管理費、修繕積立金 240万円（2万円として計算）

Ⓑ固定資産税　　　　100万円（少し多めにみて10万円/年)

©購入、売却手数料　200万円

Ⓓ金利　　　　　　　200万円（金利1%とし、元金が減った分は加味してないので少し多く見積もり）

全てどんぶり勘定ではあるが過剰に見積もって、総費用740万円の費用がかかる。

これに加え、マンションを売買した際の差額がかかる。

買った時より高く売れれば総費用は少なくなるし、安く売れば総費用が増える。

いずれにしても、賃料よりも安く住めることは明白である。

＊但し、購入したマンションが売れればの話しではあるが。

結果、住宅ローンを使えば、住居費を最大限まで安く抑える事が可能だ。

・キャピタルゲインがでる可能性がある

金利を安く抑えられるという事はそれだけ住宅の資産価値が目減りしないので、

売却の際の取り分が増える。

・手持ち現金以上の物件が買える

勿論、人それぞれに信用情報によって与信は変わるが、

貯金以上の資産を手に入れる事ができる。

銀行にお金を置いておいても、ほとんど利息はもらえないので使わないてはない。

２．住宅ローンで不動産投資

住宅ローンはその名の通り、購入者が住むために貸し出されるローンです。

投資用物件を買って、賃貸経営などには利用できません！

しかし、住むために買って、新しい物件に買い替えるという事は可能です。

家族が増えれば広い家が必要ですし、子供が巣立っていけば、

その家は夫婦二人には広すぎますからね。

持ち家を買うメリットとして、銀行に借りたお金の元金部分は貯金してるも同然という事です。

さらに、高く売れれば、買い替える際の追加資金となります。

つまりは、買い替えるたびに手元資金が増えていくので、

自然と不動産投資をしている事になります！

３．購入不動産の選定

住宅ローンによる住宅購入のメリットは分かりましたが、

どんな物件でもよいという事ではありません。

売れなければ、固定資産税、管理費、修繕積立金、住宅ローンの返済費用がかかりますので、正に負動産となってしまいます。

そこで、著者が作った物件サーフィンというサイトを推奨しています。

簡単に紹介すると、株式市場のように、物件の相場情報が見れるサイトです。

儲かる可能性を点数表示にするなど、探しやすさを追求したサイトです。

また、本書では点数などのつけ方の根拠一つ一つが詳しく解説されています。

例えば・・・

・駅近物件が良い

・大規模集合住宅がよい

・都内でもどの地域が資産価値が上がりやすい

・購入価格によって、儲かる確率は変わるか？

などなど、これらが、検証結果と共に紹介されています。

いずれにせよ、いかに資産価値が上がりやすい物件を探し、

売りぬくかという事に主眼を置く必要があります。

４．まとめ

不動産投資は一般的に堅実でリスクが低い投資といわれていますが、

収益を増やすためには、多額のローンを組む必要がありますし、

空室リスクや例え良い物件でも売れない可能性があるで、

不動産投資をするにはそれ相応の覚悟がいります。

＊株式投資なら、資産が減る可能性はありますが、

キャッシュにするのは比較的簡単です。

居住目的で購入した不動産であれば、費用を抑えられ、

最悪の場合住み続ければよいので、不動産投資のとっかかりとして最適です。

相場を見て、良ければ売ればよいだけです。

個人的な感想として、本書はファミリータイプの新築マンションを推奨しています。

読んでいると、ワンルームや中古市場などへの投資はリスクと刷り込まれてきます。

片やワンルームマンションや一棟経営の本が一時期流行っていましたが、

こちらはこちらの良さもあると感じます。

少し、テクニックと根気が必要ですが・・・。

最後に本書のおすすめ度は、不動産投資のほんとの意味での入門書として以下の通りとしました。

おすすめ度：★★★★☆（★五つが最高）

個人的意見にも書きましたが、ワンルームや一棟買などの一般的なイメージの投資家には向いていないというところで、一つ減点としました。

＊不動産投資は自己責任です。投資判断は慎重に行い、素敵な家に出会える事を願っています。