住宅ローンとは？

住宅ローンとはローン利用者が居住を目的で土地・マンション・戸建を購入する場合に銀行からお金を借りる事を言う。

その他にも投資用ローンなどがあるが、こちらは居住目的ではなく人に貸す事や店舗・事務所などに利用する事によって収益を得る目的とし、不動産を購入するもの。

１．店頭金利と実際の利用金利が違う理由

住宅ローン金利をネットや銀行の店舗の前で見ると、2.475%といった大きな数字が並んでいる。

でも実際に我々が借りるさいに銀行から提示される金利は0.XX%といった金利ではないだろうか？

店頭金利といわれているものと2%近く開いているため、実際にはどうやって見るのか混乱した覚えはないだろうか？

先に書いた2.475%は何かというと日本銀行が設定している住宅ローン金利である。

日本銀行が適正として公表しているものであり、実際には各銀行が消費者に借りてもらうため、金利を下げているのが現状である。

2023年時点で低金利と言われているが、日銀の設定金利が2.475%とあるように、各銀行は金利をこの水準までいつでも上げる事が可能と言える。

但し、金利を上げると利用者が他の銀行に流れてしまうため、不用意に上げる事はないと考えられる。

私が銀行の本審査に行った際、行員の片より、当行では住宅ローン利用者が金利3%となった場合でも返済能力があるかどうかというのも審査の基準でしていると説明を受けた。

審査の目的は貸した相手に返済能力があるかどうかの信頼性を見極める事にあるので、厳しい条件が設定されている。

２．住宅ローン金利

固定金利：最初に設定した金利がずっと同じという契約である。金利は常に変わるため、

　　　　　金利が今後大きく上がると不安に感じる方は固定金利となる。

　　　　　但し、固定金利は変動金利よりも少し高く設定されているので、金利が低い場合には

　　　　　トータルで多く支払うリスクがある。

変動金利：金利の変動に応じて、見直しが行われる契約である。契約時固定金利より低く設定され

　　　　　ており、金利が大きく変わらなければ固定金利より支払いの額が安く抑えられるが、

　　　　　逆の場合は固定金利より不利になる。

変動金利で契約していたが、金利が上昇局面となり、固定金利に変更も可能であるが、固定金利の設定も変動金利と同様に動くため、最初の契約時の固定金利より上がっているので注意。

2023年時点で低金利であることから、変動金利で借りる人が多い傾向にある。

不動産価格も上昇局面にあり、不動産が買いにくい状況にある事から、不動産購入促進のためにも低金利が続くのではないか、金利を極端に上げると、返済が滞る事もあるため、極端に金利が騰がる事はないのではないかと推測される。

３．元金均等法と元利均等法

元金均等法：毎月、借りた金額（元金）を返済年数で割ったものを返す方法。

　　　　　　元金一定額と金利を毎月返済するため、毎月の返済額が大きいが、元金が確実に減っ

　　　　　　ていくので後半になるにつれて金利分が小さくなる返済方法。

　　　　　　資金に余裕がある場合には総返済額が小さくなるので有利。

元利均等法：毎月の返済額を一定にする返済方法。毎月一定額の返済で住むため、毎月の消費がコ

　　　　　　ントロールができるので安心だが、金利が上がった場合は元金が減りづらいため、金

　　　　　　利を多く払う事となる。

４．都市銀行かネット銀行か？

最近ではネット銀行が都市銀行を抑えており、私が不動産屋や工務店に言われたのは都市銀行で借りるメリットはないというものでした。

ネット銀行を利用するメリット

・金利が低い（人件費を抑えられるので、金利も低くできます）。

・付帯保険のサービスがよい

＊無料で８大疾病のオプションがついたりします。都市銀行だと金利に0.1～0.3%といったように追加の費用を払う必要があります。

・審査が簡単

都市銀行だと、人の手で行われますが、ネット銀行はほぼシステム化されており、審査が簡略（緩い？）されています。

以上の様に、金利が低く・サービスが手厚く・審査に通りやすい事から、ネット銀行が都市銀行からシェアを奪っています。

都市銀行で借りるメリット（あえて考えてみました）

・しっかり審査をしてくれるので、資金力のない人が返済不能に陥らない

・給料の振込みなどで使われるため、口座管理が楽

・対面で対応してくれるため安心

・実店舗が沢山あるので便利

確かに金利が低いのであればネット銀行一択と言えそうです。

５．住宅ローンを借りるメリット

現金で購入できれば、ローン金利は発生しないので、１番安く購入が可能です。

しかし、数千万円の買い物ですので、なかなか現金一括は厳しいですね。

そこで、賃貸として払っている費用を住宅ローンの返済に置き換えると考えればメリットが出てきます。

また、住宅ローンが金利が安く、税制優遇も受けられるため、10年間程度は金利はほぼないようなものと見る事も出来ます。

また、住宅ローンの債務者が不幸にもなくなった場合などは団信に入会していますので、住宅ローンの返済義務がなくなります。

掛け捨ての生命保険とも言えます。

現金一括購入できる人にとっても、手持ち資金を投資に回し、配当で返済。

手持ち資金を事業資金として、その事業から得た資金で返済といった事もできのるの魅力的です。

6．実例紹介

今回、住宅ローンを借りる際、大手都市銀行のＡ社（関東系）とB社（関西系）とネット銀行業界最大手C社に審査をお願いしました。

その際の提案金利は以下の通りです。

A社：0.34%

B社：0.315%

C社：0.32%

意外にも都市銀行が最低金利を提示してくれました。

B社は大手都市銀行の中でも住宅ローンでトップを走っており、A社もこれに対抗して金利を抑えてくれたようですが、開きがあります。

C社はシステム的に対応してくるため、一般に開示している最低金利の提案です。

ついてはこれに対抗してB社が頑張ってくれたと言えそうです。

但し、付帯保険のオプションがC社は無料でついてくるのが悩みどころです。