月極駐車場について考察する

自動車を家の前に止めているが最近駐車場を借りる事を検討している。

駐車場を借りるにあたり、駐車場の賃料を払うくらいなら、車が２～３台停められる土地を購入して、１台は自分の車を停めて残りを月極駐車場にしてはどうかと思い検討した。

スーモで検索したところ、駅徒歩５分、広い道路に接っし、２台半駐車が可能な50m2の土地を見つけた。

ガス・電気・水道のインフラはなく、既に月極駐車場として運用されている土地で、金額が2,200万円である。

電気がない事から、精算機に電気を使うコインパーキングや賃貸に出すための家を建てる場合には100~200万円の追加投資が必要であり、このまま月極駐車場として運用し、売買手数料と固定資産税分や不動産屋に払う毎月の業務委託料を残りの１台のスペースの賃料から捻出するのが１番魅力的な投資方法と考えた。

次にその付近の地価を見ると、10倍の面積の500m2、駅徒歩１分の土地が1億9,000万円で販売されており、その他にも100m2、同じく駅徒歩5分の中古戸建が3,630万円で売りにだされており、ここから算出すると、インフラなどの条件が良ければ1m2辺り36～38万円となる。

今回、狙う土地は1m2辺り、44万円と6万円も高く、建ぺい率も1億9,000万円の土地よりも小さいため、相当割高と考える。

個人的には1m2辺り33万円とし、1,650万円辺りが妥当と考える。

いうれにせよ月極駐車場の契約状況と値引きの感触によっては十分に検討の余地ありと思い、不動産会社に電話をした。

現在、月極駐車場は付近の相場より安い金額で貸しているため、常時満車の状況との事。

付近相場は1万4,000円程度である事から、1万1,000円程で貸しているとの事であった。

固定資産税はおおよそ9万円程度。

1.1万円で同様に1台を貸し続けた場合で試算すると、年間13.2万円の売上となる。

業務委託手数料を5%とすると、約0.7万円となり、固定資産税も合わせると9.7万円となり、空車リスクを2カ月、利益に対する税金も考慮すると、ほぼ儲けはないと言える。

加えて土地売買時には不動産会社に手数料購入価格に対し3%程支払う必要があり、1,650万円としても約100万円程の出費となる。

ついてはいかに安く買うかがポイントとなるが、今回、不動産会社担当者の回答は値引きは厳しいとの回答であった。

理由としては売り主が高値掴みをしたので少しでも高く売りたいとの希望があるとの事だ。

やはり月極駐車場は地主でもない限り儲けを出すのは厳しいという事が今回分かった。

個人的にはこの土地は恐らく、極小物件を建てて分譲するのが儲けるための抜け道と考える。

土地価格：2,200万円　建物：1,500万円　インフラ整備：200万円　売り主利益：600万円

総額：4,500万円（恐らく4,980万円ていどで売り出されるであろう。）

東京なら5,000万円新築分譲、駅徒歩５分、建物面積100m2とくればとてもお手頃な価格に見えるからだ。