注文住宅の建て方

＜注文住宅＞

土地を購入し、その土地にオーダーメードの家を作る。

オーダーメードとはいうものの、ハウスメーカーの標準仕様があるので、色やモデルなどを選ぶ事ができる。追加費用を払えば、希望するメーカーの商品を使う事も可能。

間取りについてはハウスメーカー毎に強みがあり、柔軟性を求めるのであれば建築事務所などがおすすめだが、費用は上がる。

＜まえがき＞

この度、ようやく居住用不動産の２件目を購入する事になったので備忘録的にまとめていきます。

前回は中古マンションを購入したのですが、土地＋建物と別々に購入は初めてですので、購入の際に気づいた違う点についてもあげていきます。

＜土地の選定＞

マンションのメリットは駅近の物件が買えるという点にあります。

つまり、ご自身のお勤め先へのアクセスが選定の基準となります。

また、マンションは駅近であり、購入がお手頃である事から売買が容易というの魅力です。

子供が有名私立に合格したので、通学の間は近くのマンションを購入し、卒業のタイミングで買換えといった事もできます。

ただし、マンションは古くなるとマンションの価値を維持するための修繕積立金の上昇、新築時から続く高い管理費などがマンションの魅力を落とす要因となります。

新築であれば、好きなお部屋を選ぶ事ができますが、マンション販売のためにかけた広告料が初期の購入費用には上乗せされるため、中古で販売する際、２割程下がるというイメージです。

但し、2023年現在、マンションの価格高騰から、中古市場は新築で買えない方達が買い漁り、新築価格よりも上がるという現象となっています。

続いて土地ですが、土地はマンションと違い古くなれば建物を建替える事ができるため、一般的に価値が高いと言えます。

勿論、マンション同様に需要と供給のバランスで地価の上下はありますが、土地の良い所は古くなったらいつでも建替えられるという事です。

仮に所有しているマンションの場合を賃貸に出す場合を考えて見ると、古くなるほど賃料が下がる傾向にあります。勿論、リフォームをすれば賃料は回復するかもしれませんが、築50年のマンションが若返る事はありません。

一方、土地であれば建替えが可能ですし、建替えずとも基礎を活かした工事なども可能です。

安い、注文住宅であれば2,000万円もかからずに建築可能です。

何より土地の値段は大きくは変わらないでしょう。

次に私の土地の探し方を紹介します。

私の場合は済みたい街を決めて、賃貸に住む事としました。

住みたい街にまずは住み、街の住み心地を確かめながら、良い物件があれば内見を繰り返します。

週末に膨大な移動時間を費やし、１件の物件を見るといった手間が短縮できますし、いちいち不動産屋に問い合わせをすると、メールや電話などのセールスが始まりますので、自分の足で気軽に身に行けるといったメリットがあります。

私の場合は引っ越してから購入を決断するまで2年を要しました。

良い物件は一瞬で売れてしまうので、せめて内見のスピードをあげられるのはとても有効です。

高額な商品を買うので出会いのための運を少しでもアップさせるためにおすすめです。

不動産屋に直接問い合わせて探してもらうのは手間がかからずとても楽ですが、不動産屋はあなたの予算に合わせた売りたい物件を紹介してくるため、細かいところはきにしてはくれません。

絶対に自分の目で探すべきです。

参考までに私が物件を探す際に付けていた条件をご紹介します。

・駅徒歩10分圏内

・子供の学校へのアクセスと学区

＊駅付近に住める人はある程度年収も定まってきますので、自然と学校のレベルは高いです。

同じ公立でも学力アップにはよい環境と思い、学区は重要視しました。

加えて土地の価値も安定しているので将来的に売り易いうえに、価値が騰がる可能性もあります。

・土地・物件の価格は適正若しくは割安か？

＊魅力的な物件が見つかっても高ければ、建築にお金をかける事が出来なくなったり、売却の際に赤字が大きくなる可能性があります。おおよその相場を毎日スーモなどを確認し、感覚としてつけておきましょう。

また、私の場合には売る場合の金額と売るタイミングをある程度設定しシミュレーションをするようにしていますが、今回の物件は実質居住費用が無料になるレベル or 少し得する感じを計算しています。

・周辺住民の年齢層や建物の状況

＊周辺におかしな人が住んでいると災難です。こまめに希望の物件の周りを散歩し調査します。この点については近くの賃貸を利用するメリットが出てきます。子供がいる場合には隣人トラブルの確立がアップします。隣人の雰囲気を歩いている人や付近の家の様子からイメージしましょう。

また、20～30年を目安に子供の独り立ちや年齢などの理由から土地を手放す人も多い傾向にあるので、そういった場合は隣接する土地を購入し、資産を増やすチャンスともなりますので、こちらにも想像を膨らませます。

・マンションであれば築年数は特に重要です。トランプのババ抜きのように、古くなればなるほど値段が下がり、売りにくくなります。ついては売る時期を意識して購入が必要です。

＊マンションの魅力は比較的割安に駅近の物件を買える事です。こういった魅力が高いことから売り易いという利便性があるので、ババ抜きのババを終盤に持たない事が重要です。

・マンションの管理状況と管理費・修繕積立金。

＊見た感じろくに管理されていないのに、管理費が異様に高いマンションが散見します。毎月、出ていくだけの物に、２万円も３万円もやっぱり払いたくないので、こういったマンションは売りにくいでしょう。個人的には修繕積立金が適度に高い分には中古で買うメリットもありますが、毎年の上昇率はチェックしたいです。管理費に戻りますが、管理費がほぼなしの自主管理のマンションも危険です。管理が全くなされていないという事は住人のやりたい放題です。隣人トラブルが頻発する事が容易に想像でき、このような物件の価値は自然と低くなりますし、売れにくいです。

＜初見で不動産屋に行く＞

希望の物件が見つかったら不動産屋に連絡しましょう。

SUUMOなどを見ると同じ物件なのに複数掲載されている物件があります。

探す際にクリックを何度もしないといけないので大変迷惑と感じますが、これらの物件は一般媒介契約といって、どの不動産屋でも広告をだしていいですよとなっています。

ついては売り易い物件や売り主が早く売りたいという意思が隠されているとも読めます。

もしこういった物件が好みとあれば、売り主が早く売りたいという心理が働いているわけであり、値引き交渉の余地も可能性があるとも読めます。

逆に専属専任契約の場合は特定の不動産屋しかその物件を取り扱う事ができません。

買い主の意図としては時間に余裕があるので少しでも高く売りたいという意思が見えます。

一方、不動産屋の旨味としては仲介手数料から必ず両社から貰えるというものがあります。

売り主の意図とは反して、契約期間内に売って、仲介手数料を沢山貰いたいと考えるはずです。

私の場合は可能な限り、専属専任契約の不動産屋さんを選ぶようにしています。

前置きが長くなりましたが、なにはともあれ、不動産屋に問い合わせをし、内見に行きましょう。

指定の場所で待ち合わせをし物件の内見をします。

初めて行く街であれば街の雰囲気を少し早めに行って確認するのもよいでしょう。

私は帰りを現地解散とし、物件から駅まで歩いたりもします。

歩いてみると見えるものもあります。

購入したい街にすんでいるアドバンテージを活かし、夜に内見に行った物件を見学したり、休日・平日と比較したりもします。

周辺の街頭や隣接する家庭の光なども見えますので、住んだ時のイメージをします。

＜住宅ローン＞

借金は悪者扱いされますが、個人的には断然借りた方がよいです。

借りるメリット

・住宅ローン減税などの制度を利用すれば金利として払う費用を抑えられます。

＊10年や13年とその時によって控除の有効年数など細かいところが違いますが税金が返ってきます。金利が安い今、ほぼ元金だけ払う状況になるので、現金を長く手元においておけるので有利です。例えば、銀行に置いておけば毎年金利分が増えます（正直大した額ではないですが）。

仮に1,000万円貯金があり、住宅購入のためにこの1,000万円を購入資金に充てたとしましょう。

確かに借入金が減り、金利として返す分が減りますが、金利を減らさなくても実質この金利分の補助が出るとすればどうでしょうか？

手持ちとして1,000万円置いておき、毎年100万円づつ銀行に返せば、それだけの資金が手元に残る事になります。

急に資金が必要な場合にこのお金を使う事ができます。返済が滞るのではないかと思うかもしれませんが、最悪の場合は購入した家を売ればよいのです。

私のように株式などに投資を行っている人にとっては特にメリットとなります。

1,000万円あれな配当利回り3%の株式に投資すれば3万円の配当利益となり、税金で6,000円持っていかれますが、それでも2.4万円の利益です。

住宅ローンが1%もない今、手元資金に余裕があるほど、借りるメリットがでてきます。

・保険の変わりにもなる

テレビなどを見ると、借金をする際、連帯保証人という言葉が出てきます。

私も初めてマンションを買った際、契約の際にこの言葉を目にしましたが、銀行などから借り入れする際は保険に入らされます。

もし、買い主である私が死んだ場合、住宅ローンはこの保険で免除されるので、家族が私の借金を背負う事なく生活できます。

一般的に世帯主が購入しているはずですのでもしお亡くなりになれば大きな金額が入ってきますので、家が手に入りさいすればこのお金で家族はしばらく食つなぐ事ができますね。

さて住宅ローンを借りたいとなるかもしれませんが、銀行に申し込もうとするとこれがとても厄介です。

どのように申し込んでいいのか分かりませんね。

そこで、不動屋さんがあなたのサポートをしてくれます。

法的拘束力はないみたいですが一般的に10万円程度の仲介手数料を請求されますが、面倒な手続きに立ち会い、日程調整も全て行ってくれます。

正直なところ、不動産屋さんに任せなくても申請可能ですが、特に面倒なのは注文住宅を建てる場合や中古で購入しリフォームする場合でしょう。

つなぎ融資となるのですが、建物の値段が見えずらく、建てるまでに日が空くため、貸付のタイミングなど経験を要します。

私は今回某、都市銀行にWeb申請を試みましたが、とても不親切です。

まずはサイトが見づらいです。

ローンを借りるまでに道のりが見えにくいです。

メールのやり取りと電話対応になりますが、担当者は一般的な流れを理解しているのでしょうが、不動産のプロではありません。

こちらが聞いても、あまり適切な説明はしてもらえませんでした。

個人的には中古物件を買うという場合には直接自分で借りる。

注文住宅など、物件＋αがある場合には不動産屋に仲介をお願いするのがおすすめです。

10万円は確かに惜しいですが、ストレスが物凄いです。

もし、読者の方の人生で何回も不動産取引を行うというのであれば是非チャレンジすべきでよしょう。

銀行の選び方ですが、一般的に三菱UFJや三井住友銀行、みずほ銀行、などといったように給料に振り込みなどが行われる銀行を都市銀行と言いますが、給料が振り込まれるため使い勝手がよいです。

銀行側も給料が振り込まれているので印象が良く、審査のポイントとして入っているのではないでしょうか？

しかし、都市銀行は堅いというのもデメリットです。